Edward DeMarco, o diretor temporário da Federal Housing Finance Agency, continua a suportar fortes críticas por se recusar a permitir que Fannie Mae e Freddie Mac paguem por reduções de principal em grande escala para tomadores de empréstimos subaquáticos (aqueles que devem mais do que suas casas valem) ou para facilitar refinanciamentos para aqueles presos com hipotecas de altas taxas de juros.
O regulador em apuros diz que está apenas tentando evitar que Fannie e Freddie aumentem os mais de US $ 190 bilhões em perdas que os contribuintes cobriram desde setembro de 2008. Mas o deputado Elijah Cummings o classificou como o maior obstáculo entre nossa nação e a recuperação do mercado de imóveis. Os democratas da Câmara o acusaram de ocultar dados que supostamente provam que as reduções do principal economizariam dinheiro e reduziriam as execuções hipotecárias. E o deputado Barney Frank pediu sua renúncia.
Bater em DeMarco pode ser catártico para os legisladores que procuram atribuir a culpa pela estagnação econômica. A solução proposta, no entanto - fazer com que os contribuintes paguem as baixas contábeis e refinanciamentos em massa - faria pouco para resolver os problemas de habitação do país.
Considere a matemática das reduções do principal. Existem 11,1 milhões de propriedades residenciais com hipotecas subaquáticas, apenas cerca de 3 milhões das quais são garantidas pela Fannie e Freddie. Quase 80% desses 3 milhões de devedores, entretanto, estão com suas hipotecas em dia, demonstrando seu compromisso e capacidade de fazer pagamentos sem redução do principal. Consequentemente, as baixas contábeis para eles simplesmente transfeririam dinheiro dos contribuintes para os devedores - com efeito mínimo na prevenção de execuções hipotecárias.
Ajuda federal direcionada
Ter como meta a redução do principal para 20% dos tomadores submarinos com empréstimos inadimplentes da Fannie e Freddie (aproximadamente 600.000 no total) tem o potencial de evitar algumas execuções hipotecárias, mas a um preço muito alto. É extremamente difícil direcionar a ajuda federal para um grupo seleto de mutuários sem fornecer um incentivo para que outros mutuários parem de pagar suas hipotecas. De fato, pesquisas de Christopher Mayer, Edward Morrison, Tomasz Piskorski e Arpit Gupta, da Universidade de Columbia, encontraram um aumento estatisticamente significativo em tal comportamento estratégico em resposta aos anúncios de redução do principal.
O presidente Barack Obama propôs usar o dinheiro não gasto do Troubled Asset Relief Program para compensar as perdas da Fannie e Freddie com as reduções do principal. Os contribuintes ainda pagariam, mas a Federal Housing Finance Agency poderia cumprir seu mandato legal para evitar perdas nas próprias duas empresas.
Mesmo isso ofereceria poucos benefícios. A redução do principal raramente é apropriada para mutuários subaquáticos que não pagam a hipoteca há mais de seis meses; é tarde demais para a maioria deles evitar a execução hipotecária. Por esse motivo, a proposta do presidente se concentra nos mutuários subaquáticos que fizeram o pagamento da hipoteca nos últimos seis meses. Mas apenas cerca de 10% dos empréstimos da Fannie e Freddie atendem a esse critério. Portanto, essa política direcionada ajudaria apenas cerca de 60.000 tomadores de empréstimos subaquáticos.
Uma lógica semelhante prejudica as propostas de refinanciamento apoiado pelo governo de proprietários subaquáticos e inadimplentes, para permitir que aproveitem as baixas taxas de juros de hoje. Aqueles que estão em dia com seus empréstimos se beneficiariam de uma taxa de juros mais baixa - mas, como seus pagamentos são em dia, suas casas não correm o risco de execução hipotecária. (A maioria dos proprietários que já estão inadimplentes não conseguirá pagar seus empréstimos, mesmo com uma taxa de juros mais baixa.)
colocando pessoas na lua
Uma economia mais forte e um crescimento mais robusto do emprego são, em última análise, necessários para impulsionar a demanda por moradias, estimular os preços e a construção e, finalmente, encerrar a crise das execuções hipotecárias.
Pressão para Baixo
Enquanto isso, os reguladores podem encorajar programas para transformar execuções hipotecárias em aluguéis, o que ajudará a aliviar a pressão baixista sobre os preços das casas. Também ajudaria a remover algumas das incertezas que impedem os credores em potencial de assumir riscos relacionados à habitação, incluindo a dificuldade de retomar uma casa de um devedor inadimplente e a ameaça de processos judiciais resultantes de empréstimos que não deram certo sem culpa do credor, como um mutuário que perde o emprego.
O governo federal também poderia reduzir as incertezas sobre a validade dos Sistemas de Registro Eletrônico de Hipotecas usados para manter as informações de títulos, o que é essencial para que as hipotecas sejam empacotadas e vendidas aos investidores. Os formatos padrão para os dados do título preservariam o controle local, ao mesmo tempo que facilitariam os investimentos habitacionais em grande escala. Da mesma forma, uma melhor coordenação das informações sobre a segunda garantia facilitaria algumas modificações que dependem da negociação entre os proprietários da hipoteca primária e da segunda garantia.
À medida que o ajuste habitacional continua, devemos evitar tomar medidas que pouco realizam, ao mesmo tempo em que oferecemos incentivos para que os mutuários renunciem às obrigações. Esses esforços apenas prolongarão o problema. Os proponentes das baixas contábeis e refinanciamentos em massa estão melhor tendo DeMarco para dar um pontapé em volta do que fazê-lo aderir a outro programa caro e contraproducente.