Uma das grandes vantagens dos Estados Unidos tem sido, pelo menos historicamente, a escala da nação. Com quase seis milhões de quilômetros quadrados de território, quase sempre houve um lugar para onde ir para encontrar terras, ou pelo menos um meio de vida.
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Mas a geografia econômica da nação mudou. A atividade produtiva está cada vez mais concentrada em algumas cidades e seus arredores. Quatro em cada dez americanos são moradores urbanos. Um resultado dessa redução da atividade econômica foi o aumento do valor da terra nos lugares mais prósperos. É um processo natural, claro, para o qual existe uma solução simples: maior densidade populacional. Três vezes mais pessoas vivem na ilha de Manhattan do que em Wyoming. Você pode argumentar que a atividade econômica deveria simplesmente ser espalhada de forma mais tênue - digamos, mudando as agências de publicidade da Madison Avenue para Mountain View. Mas não é assim que funcionam as economias de mercado.
Portanto, as pessoas que desejam maiores oportunidades podem simplesmente se mudar para áreas prósperas. Ou pelo menos, essa é a teoria. Na prática, a mobilidade geográfica tem diminuído nas últimas décadas, especialmente entre os trabalhadores menos qualificados.
Por quê? Uma razão é que habitação é muito cara nas áreas mais prósperas, o que significa que apenas aqueles com maiores rendimentos podem, portanto, viver nelas. E por que a habitação é muito cara? Porque o uso da terra é excessivamente regulamentado, como mostra Ed Glaeser em um artigo recente. O aumento do zoneamento de exclusão, projetado para proteger os valores das casas, escolas e bairros dos ricos, distorceu gravemente o mercado imobiliário americano.
O aumento do zoneamento de exclusão, projetado para proteger os valores das casas, escolas e bairros dos ricos, distorceu gravemente o mercado imobiliário americano.
Como a jurista Lee Anne Fennell aponta , essas regras se tornaram uma característica central da organização na vida metropolitana americana. Dezenove entre vinte residentes das cinquenta maiores cidades dos EUA agora vivem em uma jurisdição com alguma forma de zoneamento. É claro que nem todo zoneamento é ruim. Os planejadores da cidade precisam equilibrar as diferentes necessidades e separar certos tipos de uso do solo. Em geral, não queremos usinas de energia misturadas com apartamentos e casas residenciais. Mas o zoneamento torna-se excludente quando opera simplesmente para separar famílias com base em seus recursos econômicos. O zoneamento exclusivo é ruim para a economia: Enrico Moretti e Chang-Tai Hsieh estimam que a economia dos EUA seria 10 por cento maior se três cidades (San Francisco, San Jose e Nova York) tivessem os regulamentos de zoneamento da cidade americana central.
Mas também existem custos sociais, principalmente na perpetuação da desigualdade ao longo das gerações. Os americanos mais ricos são incentivados a proteger seus bairros como enclaves de riqueza, em parte para proteger o valor de sua propriedade e em parte para controlar o acesso a outros bens, como escolas públicas de alta qualidade. Casas perto de escolas de ensino fundamental boas são mais caras: cerca de duas vezes e meia mais do que casas perto de escolas de pior desempenho, de acordo com um análise por Jonathan Rothwell, em grande parte devido às rígidas restrições ao uso da terra. Em Seattle, o zoneamento familiar cobre 72 por cento de terrenos nas áreas de atendimento das 13 escolas de ensino fundamental públicas mais bem avaliadas.
A segregação dos ricos - que está crescendo rapidamente nas áreas metropolitanas dos EUA, escrevem economistas da UCLA Michael Lens e Paavo Monkkonen , resulta na acumulação de recursos, amenidades e poder político desproporcional.
Aqueles de nós com altos rendimentos são capazes de converter nossa renda em riqueza por meio do mercado imobiliário, com a ajuda do altamente regressivo dedução de juros hipotecários. Nós então nos tornamos altamente defensivos - quase paranóicos - sobre o valor de nossa propriedade, e recorremos às políticas locais, e especialmente às leis de zoneamento excludentes, para evitar qualquer invasão por cidadãos de baixa renda e até mesmo o menor risco para a conveniência de nossos bairros .
Esses processos de exclusão raramente exigem que enfrentemos críticas ou julgamentos públicos. Eles acontecem de forma discreta e educada nos escritórios municipais e geralmente exigem que defendamos o status quo. Este não é um ponto partidário: se alguma coisa, cidades mais liberais tendem a ter as exclusões de zoneamento mais difíceis. Mas esta não é apenas uma falha moral individual: as políticas públicas locais e nacionais tendem a exacerbar essas tendências, como Fennell argumenta :
Com o zoneamento excludente em vigor, a compra de uma grande quantidade de moradias está efetivamente associada à oportunidade de morar em um bom bairro e enviar os filhos às melhores escolas públicas. Assim, muitas pessoas acham que, se desejam uma vida boa para si e para seus filhos, precisam comprar uma casa cara. Casas nas comunidades que contêm as melhores escolas são licitadas de acordo. Perversamente, a política tributária federal torna a obtenção dessas casas tão procuradas mais fácil para aqueles que ganham mais dinheiro; eles estarão em uma faixa de tributação mais alta e desfrutarão de maiores juros hipotecários e deduções do imposto sobre a propriedade e, portanto, custos reais mais baixos do que seus concorrentes de renda mais baixa. (Uma boa notícia no plano de impostos de Trump é a remoção de pelo menos as deduções do imposto de propriedade estadual e local).
O zoneamento exclusivo é uma forma de acumulação de oportunidades pela classe média alta, uma distorção do mercado que restringe o acesso a um bem escasso (neste caso, terra), que restringe oportunidades (como boas escolas) a outras crianças. Os eleitores de classe média alta que se opõem a mais moradias de uso misto em seus próprios bairros são o que chamo de Dream Hoarders, mantendo elementos do sonho americano para si às custas dos outros.